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上周三，我們一直關(guān)注著美聯(lián)儲(chǔ)議息，結(jié)果還是令大家滿意的。美聯(lián)儲(chǔ)宣布暫停加息，所以這一周市場(chǎng)表現(xiàn)比較強(qiáng)勁，上證指數(shù)一舉收復(fù)了多條均線系統(tǒng)。雖然最近兩天市場(chǎng)在3050點(diǎn)附近震蕩，但我們能感受到政策對(duì)于市場(chǎng)的呵護(hù)力度前所未有，所以A股收復(fù)半年線和年線也指日可待。
從市場(chǎng)近期走勢(shì)可以看到，2923點(diǎn)持續(xù)震蕩向上反彈，一氣呵成。很多投資人如果在這一波抄底行動(dòng)中，沒能如期的完成抄底收益，我是非常遺憾的。
因?yàn)橹蟹叫鸥坏牟呗栽谑婚L(zhǎng)假后明確提出，A股四季度將會(huì)迎來(lái)強(qiáng)勁反彈周期。現(xiàn)在進(jìn)入11月，外圍市場(chǎng)壓力雖然有，但主要壓力在階段性趨緩和減弱。當(dāng)然內(nèi)部壓力還不小，主要來(lái)自于經(jīng)濟(jì)下行，導(dǎo)致A股雖然出臺(tái)眾多政策，但沒有真正喚醒投資者的參與熱情。
上周，美聯(lián)儲(chǔ)暫停加息，全球市場(chǎng)出現(xiàn)反彈跡象，但A股在反彈中卻遭遇了萬(wàn)科美元債被做空，這是繼中東燃起戰(zhàn)火后，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次比較嚴(yán)重的干擾。
我們能夠看到國(guó)家對(duì)股市和房市，去年開始就已經(jīng)加大政策扶持，到今年底兩年時(shí)間，市場(chǎng)似乎沒有太大起色。
究其原因，我們必須找到為什么給了這么多政策影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)，股市和樓市始終無(wú)法有效提振。原來(lái)大家說(shuō)是中美貨幣戰(zhàn)，美元不斷加息導(dǎo)致了我們的經(jīng)濟(jì)被動(dòng)出現(xiàn)下行。現(xiàn)在美元停止加息，為什么房地產(chǎn)和股市還表現(xiàn)平平，其中到底是什么原因？我覺得找到經(jīng)濟(jì)不能提振的主因，并且找出正確解決方案，才能真正激發(fā)投資者的熱情。
我認(rèn)為在中國(guó)金融系統(tǒng)銀行層面上所出現(xiàn)的不良資產(chǎn)，是導(dǎo)致人們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)受匯率影響，是否會(huì)出現(xiàn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)是主因。而影響中國(guó)金融平穩(wěn)運(yùn)行，房地產(chǎn)則成為拖累金融穩(wěn)定一個(gè)巨大的包袱。
也就是說(shuō)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行中，房地產(chǎn)儲(chǔ)存了大量堰塞湖資金，保守估計(jì)100萬(wàn)億，如果真正掀開房地產(chǎn)堰塞湖，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)已經(jīng)是堵在中國(guó)經(jīng)濟(jì)血脈上的一個(gè)頑疾。如果不進(jìn)行疏通，將破壞整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行和發(fā)展。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)要突破，必須要把頑疾疏通，才能讓經(jīng)濟(jì)形成血脈流動(dòng)和循環(huán)。單純依靠政策，不能有效解決房地產(chǎn)問(wèn)題。我們今天重新審視房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)，必須從全新角度考慮未來(lái)中國(guó)新型房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。
【中國(guó)房地產(chǎn)大局之變幕啟】
最近馬斯克釋放了兩顆衛(wèi)星，不能不說(shuō)這個(gè)人可能來(lái)自外太空，在繼特斯拉新能源汽車橫空出世后，他又做了超前的、向往自由生活的、樂(lè)于接受的一款新型智能機(jī)器人。
這款智能機(jī)器人被定義為貓女，可以幫你做任何家務(wù)，以及回答一切問(wèn)題，甚至生孩子也能幫助你。而且宣布2026年貓女將全球投放銷售，價(jià)格還不貴2萬(wàn)美金，這個(gè)計(jì)劃推出無(wú)疑像ChatGPT一樣，是顛覆性的，它可以讓很多傳統(tǒng)行業(yè)工作人員失業(yè)，尤其會(huì)改變地球上的兩性關(guān)系，甚至家庭結(jié)構(gòu)，會(huì)有越來(lái)越多的人走出傳統(tǒng)婚姻制度，有可能他們會(huì)跟人工智能機(jī)器人完成自己生活的私密空間的一切行為。
第二個(gè)消息是馬斯克針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也放了一個(gè)非常驚人的消息，他可以用90分鐘完成幾十平米的房屋流水線制作，這些建筑材料的制作完全是標(biāo)準(zhǔn)化和無(wú)公害的，沒有建筑垃圾，這些流水線建筑材料可以用一天時(shí)間就搭建成一個(gè)房子，而且抗8級(jí)地震，抗12級(jí)臺(tái)風(fēng)，隔濕隔潮隔火,里邊所有設(shè)備全部是智能化設(shè)備，可以外接通訊內(nèi)接互聯(lián)網(wǎng)，幾乎人類生活所需的智能化設(shè)備在房間里應(yīng)有盡有。
關(guān)鍵是房子價(jià)格也不貴，我認(rèn)為他確實(shí)在信息時(shí)代的今天做了很多人類的壯舉，顛覆了很多行業(yè)認(rèn)知，也可能會(huì)顛覆很多行業(yè)，還好新能源汽車中國(guó)在賽道上很快實(shí)現(xiàn)進(jìn)口替代。中國(guó)出現(xiàn)了蔚來(lái)、理想、小鵬等一系列新能源汽車，隨后就展開了新賽道生產(chǎn)。
對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)來(lái)講，為什么老百姓不買房？有幾種原因，第一房?jī)r(jià)太貴，第二怕收房產(chǎn)稅，第三目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，老百姓兜里沒有銀子去做房地產(chǎn)資產(chǎn)配置。
我們換個(gè)角度講，如果房地產(chǎn)行業(yè)也能像新能源汽車那樣，生產(chǎn)出質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，而且方便智能的新型居民住宅。你想想是不是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也將翻天覆地發(fā)生新變化呢？我覺得這不是癡人說(shuō)夢(mèng)。
有了馬斯克的特斯拉汽車后，我認(rèn)為它將來(lái)給人們提供家庭機(jī)器人和智能化環(huán)保建筑材料也很快會(huì)風(fēng)靡世界，雖然馬斯克不一定生產(chǎn)，但他卻用創(chuàng)新啟發(fā)了全世界。中國(guó)在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)新賽道布局時(shí)，我估計(jì)也已經(jīng)開始向這方面著手轉(zhuǎn)型了。
裝配式建筑我5年前就提過(guò)，而且我預(yù)言，中國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)已經(jīng)沒有發(fā)展空間了，中國(guó)新型房地產(chǎn)很快會(huì)取而代之。傳統(tǒng)房地產(chǎn)地價(jià)還不是很高，主要是房屋建筑成本以及房地產(chǎn)商暴利銷售成本，使房?jī)r(jià)被炒得泡沫滿天飛。
以后大家會(huì)發(fā)現(xiàn)隨著恒大、碧桂園等最后一批中國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)商倒閉、破產(chǎn)和重組，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商將退出歷史舞臺(tái)。因?yàn)橐院髮?duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，建筑成本并不很高，老百姓能住得起新房子，建筑成本下來(lái)了，中間商的暴利也沒有了。
實(shí)際上最后中國(guó)房地產(chǎn)主要是地價(jià)值錢了。比如一線城市上海、北京、深圳，在核心區(qū)地鐵附近，在綠化較好的公園附近，在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)地段買房子，不是房子造價(jià)高，而是房子所在的土地資源價(jià)值高，而土地所屬權(quán)是國(guó)家。
最近為什么國(guó)家提出新型房地產(chǎn)改造計(jì)劃，就是要在一線城市特指超大城市和特大城市進(jìn)行城中村改造。
大家說(shuō)一線城市周邊的土地資源有的是，城中村居民比較多，搬遷、改造成本比較高，為什么還要改造？就是因?yàn)槲磥?lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，城市房地產(chǎn)建筑大部分都是國(guó)有的，雖然國(guó)有通過(guò)市場(chǎng)化手段進(jìn)駐房地產(chǎn)行業(yè)，但比民營(yíng)優(yōu)勢(shì)在哪里呢？
第一，購(gòu)買土地所賺到的錢返回財(cái)政支援國(guó)家建設(shè)。
第二，國(guó)有土地開發(fā)的房子，符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)新政的要求。所以對(duì)于超大城市和特大城市城中村改造，大家考慮將來(lái)這些房子改造完后，老百姓能買得起嗎？就像現(xiàn)在的新能源汽車，當(dāng)時(shí)特斯拉剛出來(lái)時(shí)，老百姓都買不起，現(xiàn)在十幾萬(wàn)的新能源汽車，也有幾萬(wàn)的新能源汽車，也有平均價(jià)格二三十萬(wàn)的新能源汽車，所以中國(guó)居民家庭很多燃料油汽車，都被新能源汽車取而代之了。
中國(guó)現(xiàn)在正在大力的發(fā)展光伏、核能，也就是說(shuō)一個(gè)新能源汽車賽道，把整個(gè)新能源產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了，信息化時(shí)代來(lái)臨，新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)變。
未來(lái)房地產(chǎn)也是這樣，我們今天跟大家說(shuō)，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)不要過(guò)度擔(dān)心，不破不立，大家不要覺得恒大虧了將近3萬(wàn)億，碧桂園1萬(wàn)多億，加起來(lái)民營(yíng)地產(chǎn)商有二十幾萬(wàn)億，將來(lái)房地產(chǎn)怎么吃得消，大家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)灰心喪氣，正是因?yàn)闆]信心，所以對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)大家一直提心吊膽，股市給政策，只要起來(lái)，短線資金就套現(xiàn)離場(chǎng)。
現(xiàn)在市場(chǎng)投機(jī)之風(fēng)導(dǎo)致A股往里放多少資金都可能被套利者掠奪掏空，原因是大家對(duì)于中長(zhǎng)期市場(chǎng)缺少信心，所以現(xiàn)在國(guó)家要解決的就是怎么能找到阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的痛點(diǎn)。我覺得痛點(diǎn)應(yīng)該首先從內(nèi)部來(lái)找，解決房地產(chǎn)問(wèn)題，我覺得房地產(chǎn)危機(jī)正在轉(zhuǎn)化中，轉(zhuǎn)化的過(guò)程是比較艱辛的，我覺得比新能源要艱辛的多。
但是中國(guó)房地產(chǎn)一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的命脈，要把這么大一個(gè)賽道傳統(tǒng)賽道向新賽道轉(zhuǎn)移，不破不立，就相當(dāng)于做了一次癌癥手術(shù)，到底能不能起死回生，這真是考驗(yàn)管理層的智慧，還要有膽量去治理傳統(tǒng)房地產(chǎn)暴利，遏制傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，同時(shí)還不能讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)熄火，更重要的是還要設(shè)立中國(guó)房地產(chǎn)新型發(fā)展的藍(lán)圖，這是大手筆，搞不好肯定人仰馬翻。
美國(guó)這一輪加息，有人說(shuō)是惡意的，是對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一次打擊。
美國(guó)不斷加息，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)美元債出現(xiàn)了令人難以想象的壓力，壓垮的不止恒大、碧桂園，甚至連萬(wàn)科這樣的國(guó)有參股的地產(chǎn)商，最近也壓力山大。
其實(shí)萬(wàn)科的財(cái)務(wù)危機(jī)在今年八九月份已經(jīng)表現(xiàn)出來(lái)了，萬(wàn)科總裁郁亮原來(lái)說(shuō)要活下去，后來(lái)?yè)?dān)心還能不能活下去的問(wèn)題。近段時(shí)間萬(wàn)科的美元債被做空，是不是惡意做空？我們先不去論，至少萬(wàn)科的美元債也像恒大一樣被做空了。
有人說(shuō)國(guó)有房地產(chǎn)商也支持不住了，所以中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要硬著陸。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)出現(xiàn)，讓人們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)提心吊膽，不敢再買房了。恒大事件已經(jīng)讓大家感到震驚，如果萬(wàn)科再出事，估計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)真是命懸一線。
11月7號(hào)，中央四部委——央行、證監(jiān)會(huì)、金融監(jiān)管總局，住建部聯(lián)合開會(huì)，議題是如何穩(wěn)定中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，如何穩(wěn)定中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。我覺得這個(gè)會(huì)議召開實(shí)際上是一個(gè)重要信號(hào)。
【限購(gòu)、限價(jià)有望大踏步放開】
這次會(huì)議，大家要深度了解會(huì)議的一些精神。我看了會(huì)議內(nèi)容，今天有必要跟大家討論一下，這個(gè)會(huì)議首次提出房住不炒的理念可能要發(fā)生重大改變。
過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)始終堅(jiān)持房住不炒，這次好像提法發(fā)生了改變，國(guó)家提出要提高人們購(gòu)房需求，尤其是有剛性需求的購(gòu)買者，把購(gòu)房作為國(guó)內(nèi)投資和消費(fèi)的拉動(dòng)手段，所以大家明白了嗎？
也就是說(shuō)，國(guó)家原來(lái)在限購(gòu)、限價(jià)管制都可能放開，而且不是逐步放開，有可能會(huì)是大踏步放開，能不能全部放開，不得而知，但是要大踏步放開。
通過(guò)會(huì)議精神，我們能夠感覺到這一年來(lái)人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑所出現(xiàn)的擔(dān)驚受怕的日子就要過(guò)去了。我覺得到今年底有可能股市和房市同時(shí)見底，這個(gè)就是我們所預(yù)期的在美國(guó)暫停加息后，人民幣有可能會(huì)進(jìn)入升值周期。
人民幣資產(chǎn)最重要的對(duì)于老百姓來(lái)講，一是股權(quán)投資；另一個(gè)是房地產(chǎn)投資，都有可能會(huì)跟隨人民幣升值呈現(xiàn)同步回暖的狀態(tài)。
當(dāng)然，我覺得首先我們要解決人們購(gòu)房信心，現(xiàn)在一線城市，比如深圳，我看到深圳的房子處在較大波動(dòng)中，隨著部分中國(guó)富人階層移民海外，深圳二手房銷售岌岌可危，房?jī)r(jià)一跌再跌。我又看了上海，現(xiàn)在上海的房子從原來(lái)跌10%到現(xiàn)在跌20%，甚至有繼續(xù)下跌30%的可能，原來(lái)賣4000萬(wàn)的房子，現(xiàn)在賣3000多萬(wàn)。
跌到今年底，我感到物極必反，否極泰來(lái)，中央四部委聯(lián)合開會(huì)，我估計(jì)最重要的問(wèn)題就是如何阻止一線城市房地產(chǎn)下跌趨勢(shì)。如果一線城市房地產(chǎn)下跌趨勢(shì)止不住，時(shí)間久了，就像是人體長(zhǎng)的瘤子一樣，由良性變成惡性，怎么治也治不好時(shí)就會(huì)出現(xiàn)較大問(wèn)題。
現(xiàn)在我覺得房市和股市一樣，要恢復(fù)投資者信心。
關(guān)于股市有關(guān)部門多次強(qiáng)調(diào)要做大做強(qiáng)，要做金融強(qiáng)國(guó)，但雷聲大雨點(diǎn)小，好像牛市的牛都在場(chǎng)外沒進(jìn)場(chǎng)一樣，還得用政策韁繩往里拉，國(guó)家感到很吃力，實(shí)在不行就拿鞭子趕，但是不管怎樣，我們能夠感覺到國(guó)家做多A股的信心，所以我覺得只要有信心在市場(chǎng)下不去，但房市國(guó)家連續(xù)兩年出臺(tái)政策后還不如股市，為什么？
因?yàn)楣墒谢旧线€在3000點(diǎn)附近橫著，不漲不跌。但房市止不住下跌，比股市可怕。而海外做空勢(shì)力，對(duì)A股市場(chǎng)想做空，但因?yàn)椴婚_放，實(shí)際上還沒有大資本，也沒有多籌碼，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，這次美聯(lián)儲(chǔ)加息過(guò)程中，給了外資做空的機(jī)會(huì)。
大家疑惑，這些房地產(chǎn)商為什么持有大量美債？我覺得講到這，大家一定要研究猶太人發(fā)展史。其實(shí)中國(guó)人是一個(gè)很智慧的民族，上下五千年，優(yōu)秀的民族在華夏土地上生長(zhǎng)，抵御過(guò)多少次外族入侵，但我們還真不能盲目自大。最近我一直在關(guān)注猶太人歷史，我發(fā)現(xiàn)這個(gè)民族不比中國(guó)人缺少智慧，雖然他們沒有自己龐大的、有規(guī)模的獨(dú)立國(guó)家，但猶太民族有4000年發(fā)展史，而這4000年使得猶太民族幾乎在全球各主要發(fā)達(dá)國(guó)家都控制了金融科技，甚至政治命脈。
你別看猶太民族四處游走，但這個(gè)民族非常勤奮，非常智慧。他們有自己的信仰，學(xué)習(xí)能力非常強(qiáng)，這一點(diǎn)我覺得是中國(guó)人需要反思的，雖然他們整個(gè)民族文化同世界各國(guó)的地域文化相融，但他們始終在各個(gè)國(guó)家都成為精英式的種族，什么原因？就是他們?cè)诓粩鄬W(xué)習(xí)，再有他們太會(huì)做生意了，他們每天考慮賺錢，賺世界的錢，有能賺錢的地方絕不放棄。這個(gè)民族的韌性在于不斷擴(kuò)充自己的資本，所以把猶太民族中的優(yōu)秀精英放在一起，真的可以有顛覆世界的可能性。
無(wú)論德國(guó)、英國(guó)、美國(guó)，還是其他國(guó)家，他們?cè)诂F(xiàn)代歷史和近代史上很多發(fā)展，包括科技、金融都依靠了猶太民族。所以猶太民族在金融和地產(chǎn)兩個(gè)領(lǐng)域，設(shè)計(jì)了很多游戲，這個(gè)游戲促使猶太民族通過(guò)利用金融杠桿完成了資本收割。而中國(guó)人這些年在金融發(fā)展的大趨勢(shì)上落后了，我們不單純是科技發(fā)展落后，在金融發(fā)展上也落后。這次中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要建立金融強(qiáng)國(guó)，我們還真得向猶太人好好學(xué)習(xí)一下。
現(xiàn)在中國(guó)政府前所未有的關(guān)注股市，可單純關(guān)注股市不行，整個(gè)金融產(chǎn)業(yè)鏈不是說(shuō)往里放錢就能把股市拉起來(lái)。而猶太人一整套金融策略和游戲規(guī)則真的是需要我們學(xué)習(xí)，甚至取其精華去其糟粕。
這兩天我在反復(fù)思考，中國(guó)金融資本市場(chǎng)和全球資本在對(duì)接中，不單是制度，市場(chǎng)規(guī)則、交易方式的對(duì)接，我覺得真正要對(duì)接的是思維，要了解猶太人思維，他們?cè)诮鹑诓季种械牟呗浴?/p>
【房地產(chǎn)跟股市有什么關(guān)系？】
舉個(gè)例子，猶太人怎么用金融杠桿玩房地產(chǎn)？美國(guó)高盛銀行給購(gòu)房者貸款，不像中國(guó)的銀行，把你家的信用查個(gè)遍。在美國(guó)貸款買房，什么都不查，你只要想買房就來(lái)貸款。大家說(shuō)這么貸，就不怕風(fēng)險(xiǎn)嗎？你貸款買房后，這個(gè)房子是資產(chǎn)，是給銀行做抵押的資產(chǎn)，他把這些貸款資產(chǎn)打包放給下一個(gè)金融機(jī)構(gòu)，下一個(gè)金融機(jī)構(gòu)會(huì)把所有這些信貸資產(chǎn)作為低質(zhì)量債券全部買下來(lái)，之后，再找一家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)做一個(gè)包裝評(píng)級(jí)，把它當(dāng)做理財(cái)產(chǎn)品賣出去，而且理財(cái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)非常靈活，他不給你保底，跟你對(duì)賭，比如房地產(chǎn)債券收益和虧損將來(lái)都不是確定性的，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲，意味著你的債券就值錢了，如果房地產(chǎn)價(jià)格下降，你的債券就不值錢。
大家說(shuō)這么賭法，大家愿意去買這個(gè)債嗎？愿意，為什么？第一，他有房子做抵押，不是開的空頭支票。第二，強(qiáng)勢(shì)美元?jiǎng)荼厥沟妹涝Y產(chǎn)處在強(qiáng)勢(shì)上漲狀態(tài)中，大家去買房地產(chǎn)債券，會(huì)覺得心中有數(shù)。他就利用了人們的這種心理弱點(diǎn)，把整個(gè)房地產(chǎn)和債券、理財(cái)產(chǎn)品做了一個(gè)完美設(shè)計(jì)。這些債券銷售一空，大家說(shuō)猶太人賺的是什么錢？他還有下一輪設(shè)計(jì)，下一輪設(shè)計(jì)就是為了讓這些買房的人和買債券的人手里的錢能夠?yàn)槲宜茫梢苑聪蜻M(jìn)行操作。我不再給這些房地產(chǎn)的人貸款，這下就麻煩了。不給貸款意味著什么？意味著很多人還不起房貸，或者美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息，像加息周期從原來(lái)的2%左右加到5%，這些人貸不起款了。怎么辦？你的房子價(jià)格就可能回落，為什么要回落？因?yàn)殂y行會(huì)以抵押價(jià)格把你的房子收回去，債券市場(chǎng)也會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格走低，也回落。
一整套金融和房地產(chǎn)杠桿設(shè)計(jì)就是這樣完成的，大家說(shuō)這不是欺騙嗎？猶太人認(rèn)為設(shè)計(jì)這個(gè)游戲，我也沒有騙你，為什么？我們都有合同，猶太人有一個(gè)特點(diǎn)，契約精神比中國(guó)人好，做任何事情都有律師，你必須得遵守契約，認(rèn)賭服輸。他的契約精神不單純是猶太人給自己的約束，也是給商業(yè)伙伴的約束，他們?cè)谶@方面非常嚴(yán)格。
中國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)，我認(rèn)為當(dāng)時(shí)也看到了，到海外去做信貸要比在中國(guó)信貸快，而且成本低，但根本沒想到美聯(lián)儲(chǔ)后邊還有這樣一招，不斷通過(guò)強(qiáng)勢(shì)美元加息，讓中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨額利息難以償還，最后把企業(yè)現(xiàn)金流給割斷了。
萬(wàn)科也是這樣，現(xiàn)在美元債大概有30億美金，到明年底得還100億。萬(wàn)科覺得房子賣不出去，現(xiàn)在拿什么去還美元債，所以萬(wàn)科現(xiàn)在難就難在這兒了。這個(gè)時(shí)候，政府要出手救他，100億美金對(duì)政府來(lái)講，還是可以幫助的，我們的1萬(wàn)億國(guó)債都下去了，2.7萬(wàn)億地方債也下去了，所以萬(wàn)科我覺得還是可以救的，但是話說(shuō)回來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)不能總靠國(guó)家去救，這么多央企國(guó)企都靠國(guó)家救，不能形成自身造血，早晚會(huì)給國(guó)家造成拖累，尤其是國(guó)有房地產(chǎn)商。
所以保利、萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)等房地產(chǎn)企業(yè)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)怎么能夠不破不立，就此出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，確實(shí)需要商量一個(gè)對(duì)策。
我覺得這個(gè)對(duì)策無(wú)非有幾種，限購(gòu)和限價(jià)取消，提升人們對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)配置的熱情和信心。因?yàn)槔习傩斩道镉绣X，說(shuō)句實(shí)話，對(duì)于中國(guó)老百姓來(lái)講，他沒有勇氣向馬斯克那樣把自己的豪宅賣了，他們老了必須要有自己的房子，他們覺得房子是自己養(yǎng)老的安樂(lè)窩。
現(xiàn)在中國(guó)很多老人去養(yǎng)老院，但其實(shí)很多人不適應(yīng)養(yǎng)老院的生活，所以中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)，我覺得不是像現(xiàn)在這樣把老年人都關(guān)在一個(gè)集體的養(yǎng)老院里，然后過(guò)集體生活幾個(gè)人一個(gè)房間，其實(shí)這很不利于養(yǎng)老，因?yàn)槔夏耆诵枰察o，需要獨(dú)立，所以有些人說(shuō)過(guò)了養(yǎng)老院生活就好像是被圈起來(lái)了，過(guò)監(jiān)獄的生活被管著，所有的事情都是被人安排著，沒有自由，也沒有安靜，對(duì)于老人來(lái)講很不習(xí)慣。
所以真正的養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上是要解決老年人舒適安靜和被照顧的問(wèn)題，而不是圈在一個(gè)屋子里。我現(xiàn)在覺得中國(guó)很多養(yǎng)老院掙老人錢，這個(gè)是挺不好的一個(gè)事情。他不管老人的想法，不管老人的健康，反正就是把你的錢掙過(guò)來(lái)，這個(gè)是很不好的趨勢(shì)，不尊重人性。
我覺得應(yīng)該考慮中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，第一我們要考慮如何降低房屋建筑成本，采用新型建筑材料。第二設(shè)計(jì)養(yǎng)老地產(chǎn)新型模式，我曾經(jīng)提過(guò)養(yǎng)老也好，旅游也好，可以和地產(chǎn)相結(jié)合，而且一定要考慮從城市轉(zhuǎn)移到鄉(xiāng)村去。
中國(guó)新型房地產(chǎn)行業(yè)一定在鄉(xiāng)村，像馬斯克建造的三十幾平方米的小屋，如果中國(guó)也能有這樣的生產(chǎn)線，一個(gè)小屋一天時(shí)間就能建成從生產(chǎn)加工到拼裝，我們干嘛不把農(nóng)村廣袤的宅基地進(jìn)行改造，讓更多老年人到那里去，抗8級(jí)地震12級(jí)大風(fēng)又能隔火又能防潮，然后你把周圍做上智能化社區(qū)，綠化環(huán)境，改造配套上一些保健所，一些咨詢所等，就把它周圍的公共設(shè)施搞得全一點(diǎn)，我覺得老年人肯定都愿意去，老年人不一定非要住在一線城市的高級(jí)公寓里。
他更愿意在那樣的社區(qū)環(huán)境下過(guò)著美好生活，所以我認(rèn)為中國(guó)新型房地產(chǎn)行業(yè)真的有可能是我們想象的那樣的未來(lái)現(xiàn)代化的、智能化的、綠色的、環(huán)保的社區(qū)，才是中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)，也是中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該去創(chuàng)建的一個(gè)新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。
所以房地產(chǎn)行業(yè)我覺得有當(dāng)下需要解決的問(wèn)題，但不能走回頭路，應(yīng)該考慮如何創(chuàng)新，如何去做房地產(chǎn)新經(jīng)濟(jì)賽道設(shè)計(jì)。我們今天實(shí)際上是圍繞著房地產(chǎn)在講。大家說(shuō)你講了這么多房地產(chǎn)跟股市有什么關(guān)系？我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)到了不得不轉(zhuǎn)型的時(shí)候了，雖然不是華麗轉(zhuǎn)身，但現(xiàn)在不得不轉(zhuǎn)身。
【地產(chǎn)股現(xiàn)在能不能碰？】
從萬(wàn)科事件開始，前面有恒大跟著過(guò)去的傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)，一江春水向東流了，歷史這一頁(yè)翻過(guò)去了，但萬(wàn)科不能讓它跟著流出去，它可能是一個(gè)承前啟后，掀起中國(guó)新興房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的旗手。
最近王石去了日本，大家說(shuō)他上日本干嘛？
有人說(shuō)他整天游山玩水，其實(shí)真不是，我覺得王石是很有智慧的人，他一定是去考察日本養(yǎng)老地產(chǎn)去了，所以這次有些海外機(jī)構(gòu)惡意做空萬(wàn)科，我估計(jì)王石作為萬(wàn)科創(chuàng)始人，他的心態(tài)是很受影響的，所以他力挺萬(wàn)科，這次我覺得萬(wàn)科有可能成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊。
因?yàn)槿f(wàn)科和保利比起來(lái)，我覺得它的市場(chǎng)化程度高，和龍湖比起來(lái)它的江湖地位很高，而且又處在深圳國(guó)資委旗下，深圳國(guó)資委在做全國(guó)資產(chǎn)并購(gòu)和整合過(guò)程中，優(yōu)勢(shì)很強(qiáng)。所以集這么多優(yōu)勢(shì)于一身，我覺得萬(wàn)科如果它成為中國(guó)房地產(chǎn)被雨打風(fēng)吹去的公司，實(shí)在是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的悲哀。
所以拯救萬(wàn)科就是拯救中國(guó)房地產(chǎn)，拯救中國(guó)房地產(chǎn)就是在拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)就是在拯救中國(guó)資本市場(chǎng)，拯救中國(guó)資本市場(chǎng)就是在拯救中國(guó)新經(jīng)濟(jì)。如果中國(guó)資本市場(chǎng)沒有融資能力，中國(guó)科技企業(yè)向誰(shuí)去要錢？中國(guó)資本市場(chǎng)不能給投資人創(chuàng)造價(jià)值，投資者怎么會(huì)把錢放到中國(guó)股市里呢？所以我覺得這個(gè)根還真的在房地產(chǎn)，房地產(chǎn)華麗轉(zhuǎn)身才能讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)華麗轉(zhuǎn)身，才能讓中國(guó)資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)危為安，做大做強(qiáng)。
大家說(shuō)萬(wàn)科的股票我們現(xiàn)在可否買一點(diǎn)，其實(shí)前兩天我們給投資人配了一點(diǎn)萬(wàn)科股票，沒想到剛配保利、萬(wàn)科，它的海外債券就被惡意做空，但最近萬(wàn)科的海外債券又被拉起來(lái)了，所以萬(wàn)科最近幾天股價(jià)又開始漲回來(lái)，大家說(shuō)我現(xiàn)在買萬(wàn)科行不行？
我覺得對(duì)于萬(wàn)科這個(gè)股票，現(xiàn)在作為中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)龍頭，是具有投資價(jià)值的，假如說(shuō)市場(chǎng)有反復(fù)，為什么我說(shuō)市場(chǎng)有反復(fù)呢？
因?yàn)槲易罱容^擔(dān)心國(guó)安出手整治國(guó)內(nèi)做空勢(shì)力，韓國(guó)政府比我們做的更早，他們也開始用國(guó)安力量阻止韓國(guó)股市被做空，但韓國(guó)股市是一個(gè)開放性市場(chǎng)，不像中國(guó)，因?yàn)樗柚蛊饋?lái)它很困難，但他也阻止了，2008年全球次債危機(jī)時(shí)阻止過(guò)。最近他又阻止，為什么韓國(guó)和中國(guó)現(xiàn)在都在阻止股市做空？
我覺得大家也要防止一個(gè)事情，就是朝鮮半島危機(jī)四伏，如果有戰(zhàn)爭(zhēng)危機(jī)，對(duì)各國(guó)市場(chǎng)來(lái)講肯定是有干擾的。
所以這個(gè)時(shí)候我覺得韓國(guó)阻止做空，其實(shí)它的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。但這個(gè)時(shí)候我們提前做好風(fēng)險(xiǎn)防御，我們的風(fēng)險(xiǎn)并不大。
所以無(wú)論是國(guó)內(nèi)中資機(jī)構(gòu)，還是一些海外機(jī)構(gòu)，他們做了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，都覺得現(xiàn)在對(duì)于亞洲市場(chǎng)來(lái)講，中國(guó)股市是最優(yōu)質(zhì)而且安全的市場(chǎng)。
現(xiàn)在好多猶太人中東地區(qū)的人都把錢拿過(guò)來(lái)來(lái)抄底中國(guó)股市，我估計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有大筆資金在抄底了。
假如亞洲地區(qū)有地緣政治危機(jī)，我認(rèn)為對(duì)中國(guó)股市來(lái)講有二次探底的可能，但基本上不會(huì)有趨勢(shì)性下跌風(fēng)險(xiǎn)。
所以在這個(gè)位置上好多投資人說(shuō)，最近幾天比較猶豫，行情來(lái)的時(shí)候，4700只個(gè)股上漲我沒趕上，追進(jìn)去后它又下跌，這個(gè)股市到底能不能漲？
我告訴大家漲是必然的，但波動(dòng)也是必然的。股市不是你拿錢進(jìn)來(lái)就能讓你賺錢，如果你沒有很好的承受力，過(guò)度貪婪，過(guò)度恐懼都會(huì)導(dǎo)致你在這里成為博弈受傷的人。所以，你一定要記住股市就是博弈，不是說(shuō)在A股市場(chǎng)上博弈，是全球都在博弈，全球任何一個(gè)金融市場(chǎng)都有博弈痕跡。實(shí)際上你想問(wèn)為什么要博弈呢？那就是人性嗎？不管中國(guó)人還是外國(guó)人，猶太人你還是阿拉伯人，其實(shí)都在進(jìn)行人性博弈，你有好的人性，就會(huì)成為博弈高手，你有好的承受能力，就可能從失敗中再重新站起來(lái)。
所以要有好的心態(tài)，前提是你要有很好的人性，你就能選到好的股票，你有好的股票，你就有耐心陪跟著這些股票一起成長(zhǎng)。我還想告訴大家，中國(guó)股市有跨年逆襲的牛市存在，中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)托底，就是這次A股出現(xiàn)跨年反彈真正的開始。
好，各位投資者，今天的瑞財(cái)經(jīng)就跟大家交流上述內(nèi)容，如果你們?nèi)炕I碼都?jí)涸诳萍忌希医ㄗh最近把一些獲利籌碼撤下來(lái)，往低估值房地產(chǎn)和金融消費(fèi)+高端裝備制造上配置。
(本文根據(jù)《一年一度瑞財(cái)經(jīng)》演講整理，作者張松（天瑞）系中方信富首席宏觀策略分析師。)
